- 건설업 양도는 30일 이상 공고를 거치는 신고 절차가 정해져 있습니다
- 공사 실적은 자동으로 넘어오지 않습니다 — 승계되는 경우가 정해져 있습니다
- 지위 승계 효력은 신고가 수리된 때 발생합니다 (2023년 개정)
- 영업정지·입찰제한 처분 기간 중인 회사는 양도 자체가 불가능합니다
- 인수 후에도 등록기준 네 가지를 계속 충족해야 합니다
건설업 양도양수란?
건설업 양도양수는 이미 건설면허를 등록한 회사를 인수해 사업을 이어받는 방식입니다.
양도는 기존 회사가 건설업을 넘기는 행위이고,
양수는 그것을 인수해 이어받는 개념입니다.
신규로 등록하려면 자본금·기술인력·공제조합·시설장비를 처음부터 갖춰 심사를 받아야 합니다.
양도양수는 이미 요건이 갖춰진 회사를 가져오는 구조라 진행 기간을 줄일 수 있습니다.
공사 일정이 촉박하거나 입찰 준비가 급한 상황에서 많이 검토하시는 이유입니다.
다만 여기서 흔한 오해가 하나 있습니다.
실무에서 "양도양수"라고 부르는 거래는 구조가 한 가지가 아닙니다.
어떤 구조로 진행하느냐에 따라 밟아야 할 절차와 실적 승계 여부가 달라집니다.
계약을 논의하기 전에 이 거래가 어떤 구조인지부터 확인하셔야 합니다.
같은 값을 치르고도 결과가 달라질 수 있기 때문입니다.
그리고 회사를 넘겨받는다고 해서 등록기준을 안 봐도 되는 것이 아닙니다.
인수 이후에도 네 가지 등록기준은 계속 충족하고 있어야 합니다.
건설업 양도의 신고 절차
건설업 양도는 건설산업기본법에 신고 절차가 정해져 있습니다.
계약서만 쓰고 끝나는 것이 아닙니다.
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 1 | 건설업 양도에 관한 의결 (주주총회 등) |
| 2 | 양도계약서 작성 |
| 3 | 양도 내용 공고 — 30일 이상 양도인 주된 영업소 소재지 관할 일간신문 게재 + 협회 홈페이지 공시 |
| 4 | 건설업 양도 |
| 5 | 양도신고서 제출 |
| 6 | 등록기준 및 양도 내용의 적합 여부 심사 |
| 7 | 신고 수리 및 공고 |
30일 이상 공고가 법으로 정해져 있습니다.
일정을 잡을 때 이 기간을 빼놓으면 계산이 한 달 어긋납니다.
건설업을 양수한 자는 양도한 자의 건설사업자로서의 지위를 승계합니다.
여기서 시점을 정확히 아셔야 합니다.
2023년 법 개정으로 승계 효력이 발생하는 시점이 「신고가 수리된 때」로 명확해졌습니다.
신고서를 제출한 시점이 아닙니다.
수리 전까지는 지위가 아직 넘어오지 않은 상태이므로, 이 기간의 계약이나 입찰 참여는 주의하셔야 합니다.
그리고 지위를 승계하더라도 실적은 별개입니다. 이 부분은 아래에서 따로 다룹니다.
신규 법인 양수 vs 기존 법인 양수
어떤 회사를 인수하느냐로도 나뉩니다.
| 구분 | 신규 법인 양수 | 기존 법인 양수 |
|---|---|---|
| 대상 | 설립된 지 얼마 안 된 회사 | 실적과 시공능력평가가 쌓인 회사 |
| 공사 실적 | 없음 | 보유 |
| 속도 | 빠름 | 실사에 시간이 더 필요 |
| 비용 | 상대적으로 낮음 | 실적 규모가 클수록 높아짐 |
| 적합한 경우 | 시간 단축이 우선 | 입찰·공공공사 참여가 목적 |
입찰이나 공공공사를 염두에 두고 있다면 실적 보유 여부가 중요합니다.
다만 실적이 큰 매물일수록 인수 대가도 올라가므로 예산을 먼저 정하시는 편이 좋습니다.
그리고 실적이 있는 회사를 인수한다고 해서
그 실적이 반드시 내 것이 되는 것은 아닙니다.
실적은 자동으로 따라오지 않습니다
여기가 양도양수에서 가장 많은 손해가 발생하는 지점입니다.
건설업을 양수한 자는 양도인의 건설사업자 지위는 승계합니다.
하지만 건설공사 실적과 시공경험은 승계되지 않는 것이 원칙입니다.
실적과 건설업 영위기간이 넘어오는 것은 자산과 권리·의무 전부를 포괄적으로 양도하면서
아래 중 하나에 해당할 때로 정해져 있습니다.
- 개인이 영위하던 건설업을 법인으로 전환하기 위해 양도하는 때
- 합명회사·합자회사를 유한회사·주식회사로 전환하기 위해 양도하는 때
- 회사 분할로 설립되거나 분할합병한 회사에 건설업 전부를 양도하는 때
포괄적 양도계약만 체결하고 정해진 양도 절차를 거치지 않으면
실적이 승계되지 않고 시공능력평가에서도 합산되지 않습니다.
실적을 보고 값을 치렀는데 정작 넘어오지 않는 상황이 여기서 생깁니다.
실적이 목적이라면 이 거래에서 실적이 승계되는 구조인지를
계약서에 서명하기 전에 확인하셔야 합니다.
면허 승계 전 꼭 챙겨야 할 확인 사항
"면허를 보유하고 있다"는 사실만 확인하고 계약을 서두르면 낭패를 봅니다.
| 확인 항목 | 무엇을 보나 |
|---|---|
| 기술인력 상태 | 서류상 등록과 실제가 다를 수 있습니다. 퇴사 예정자, 4대보험 미가입, 타 업체 중복 등록 여부를 직접 확인해야 합니다 |
| 세무·행정 이력 | 세금 체납, 행정처분 이력이 계약 후 드러나는 사례가 많습니다 |
| 자본금 유지 | 현재 실질자본금이 등록기준을 충족하고 있는지 |
| 공제조합 | 출자금이 정상 유지되고 있는지, 담보로 잡혀 있지는 않은지 |
| 채무 관계 | 장부에 드러나지 않는 부외부채가 없는지 |
| 거래 구조 | 어떤 구조로 진행되는지, 그에 따라 실적이 승계되는지 |
한 가지 더, 법으로 정해진 양도 제한이 있습니다.
아래에 해당하는 회사는 건설업을 양도할 수 없습니다.
- 영업정지처분 기간 중인 때
- 국가·지방자치단체 계약 관련 법령에 따라 부정당업자로 입찰참가자격 제한 처분을 받고 그 기간 중인 때
- 등록말소 처분을 받고 행정심판·행정소송으로 그 처분이 집행정지 중인 때
가격이 유난히 낮은 매물이라면 이 사유에 해당하지 않는지 먼저 확인하셔야 합니다.
해당한다면 계약을 하더라도 거래가 진행되지 않습니다.
그래서 실무에서는 "면허가 있는 회사"보다 "지금 기준을 정상적으로 유지하고 있는 회사"인지를 더 중요하게 봅니다.
양도양수 이후 등록기준 유지 관리
인수했다고 끝이 아닙니다. 아래 네 가지는 계속 유지해야 합니다.
- 기술인력 — 4대보험으로 상시근무가 확인되는 인원
- 시설 및 장비 — 사무실, 업종별 필수 장비
- 자본금 — 실질자본금 기준
- 공제조합 — 출자좌수 유지
양수 직후에는 기술자 교체, 사무실 이전, 법인 구조 변경이 몰리는 시기입니다.
변동이 생길 때마다 등록기준이 흔들리지 않는지 점검하셔야 합니다.
특히 기술인력 공백과 자본금 미달은 이후 실태조사에서 그대로 드러납니다.
인수 계약서에 기술자 인수인계 조항을 넣어두는 것도 방법입니다.
건설업 양도양수는 신규 등록보다 시간을 아낄 수 있습니다.
다만 거래 구조를 잘못 잡으면 실적이 안 넘어오거나 거래 자체가 막힐 수 있습니다.
신규 등록과 양도양수를 함께 비교해 보시고, 판단이 어려우시면
언제든 나우건설정보로 문의해 주시기 바랍니다.
